בית המשפט קבע כי אף אם היתה מוטלת חובה על הבנק לבטל את המשכנתא, הרי שמשהממשכן היה מודע לכך כי הבנק מסתמך על המשכנתא לצורך המשך מתן אשראי, נוצרה לבנק לממש את המשכון. כמו כן קבע בית המשפט כי לבעל החוב נתונה הזכות לבחור אילו נכסים לממש קודם.
בעניין "אבנר בן-יעקב" נדונה בפני בית המשפט המחוזי עתירה לקבוע כי משכנתא אשר נרשמה על מגרש פקעה ו הבנק איננו רשאי למכור את הפרויקט המסחרי שעל המגרש לצורך כיסוי חוב ולחלופין כי הבנק התחייב לבטל את המשכנתא, כנגד שעבודים חדשים ומורשה לצורך כיסוי החוב לממש שעבודים אלה בלבד.
בבעלות הורי המבקש היה מגרש, אשר פוצל. על חלק משטחו נבנה פרוייקט מגורים ועל השטח הנותר נבנה פרויקט מסחרי. להבטחת התחייבויות המבקש לבנק, שעבדו ההורים את המגרש כולו לזכות הבנק ולאחר פיצול המגרש, נרשמה המשכנתא רק על חלק המגרש שעליו נבנה הפרויקט המסחרי. ההורים העבירו במסגרת הסכם מכר ללא תמורה את כל זכויותיהם במגרש למבקש ולשני אחיו ובנוסף נתנו לכל אחד מהאחים קוטג' במתנה. שלושת האחים שעבדו לבנק לבטחת התחייבויותיו של המבקש את הקוטג'ים שבבעלותם. בעקבות חוב לבנק מכר המבקש את הקוטג' שלו, אולם נותרה יתרת חוב נוספת. לכיסוי אותה יתרה ביקש הבנק לממש את המשכנתא הרשומה על המגרש, ולמכור את הפרויקט המסחרי.
המחלוקת העיקרית בין הצדדים התמקדה בשאלת מטרתה של המשכנתא. המבקש טען כי נועדה להבטיח את בניית פרויקט המגורים בלבד ואילו בניית הפרויקט המסחרי הובטחה רק באמצעות השעבוד על הקוטג'ים ועל כן לא ניתן לממש את הפרויקט המסחרי לצורך מימוש החוב לבנק. מנגד, טענו האחים והבנק, כי המשכנתא נועדה להבטיח את כלל האשראי שנתן הבנק למבקש וכי השעבוד על הקוטג'ים הוא שעבוד נוסף על שעבוד המגרש ולא שעבוד שנועד להחליפו ומאחר שקיים חוב בגין הפרויקט המסחרי לבנק, רשאי הבנק לממש את השעבוד על המגרש שעליו נבנה הפרויקט המסחרי, כפי שהוא זכאי לממש את הזכויות של האחים בקוטג'ים שלהם.
בנוסף טען המבקש כי מאחר שהוא עצמו מכר את הקוטג' שלו, הרי אף אם יקבע שהמשכנתא חלה על הפרוייקט המסחרי, הרי שעל הבנק לממש קודם כל את הקוטג'ים של האחים.
בית המשפט מפי כב' השופטת רות רונן קבע כי יש לבחון האם במועד עשיית המשכנתא הכוונה היתה לאשראי לפרוייקט ספציפי , או גם לאשראים עתידיים שהבנק יתן למבקש.
בית המשפט מוסיף וקובע כי העובדה שמלכתחילה, התבקש האשראי לצורך פרויקט המגורים בלבד ו עבור הפרויקט המסחרי נפתח חשבון בנק חדש ונפרד, וכן היו שני כתבי התחייבות נפרדים בגין האשראי בכל אחד מהחשבונות, אין די בה כדי להכריע שאלה זו.
מלשון שטר המשכנתא בית המשפט למד מהאמור בשטר המשכנתא כי מדובר במשכנתא להבטחת חובות קיימים ועתידיים כאחד, ואין מדובר במשכנתא להבטחת אשראי ספציפי למימון פרויקט המגורים בלבד שאף לא נזכר כלל בשטר המשכנתא.
בית המשפט ממשיך וקובע כי הפרשנות לפיה המשכנתא נועדה להבטיח גם את החיובים העתידיים של המבקש, נובעת גם מדרך הפעולה של המבקש ושל הבנק. המבקש לא פנה לבנק לאחר שפרויקט המגורים הסתיים, ולא בקש לברר כי המשכנתא נמחקה. יתרה מזאת, למבקש נודע כי הבנק לא ביטל את המשכנתא על הנכס המסחרי ואף על פי כן, הוא לא פנה לבנק או לבית המשפט בסמוך למועד זה ולא העלה טענות ביחס לכך וזאת אף לא כאשר הבנק פתח את תיק ההוצאה לפועל.
כמו כן המבקש קבל אשראי והלוואות מהבנק גם בתקופה, שלאחר סיום בניית פרויקט המגורים, ועוד בטרם שועבדו הקוטג'ים ואין להבין זאת בדרך אחרת, אלא שהבנק סמך על המשכנתא.
בית המשפט קובע כי גם אם היה על הבנק למחוק את המשכנתא במועד כלשהו, הרי שמבקש והבנק, במגעים שנוהלו ביחס לאשראי שהעמיד למבקש לאחר תום פרוייקט הבנייה, הסכימו שגם אשראי זה יובטח על ידי המשכנתא, שנותרה בפועל רשומה על המגרש.
בית המשפט מוסיף וקובע כי מאחר שמדובר בנכסים פרטיים של האחים, אשר אחד מהם אף משמש כבית מגורים ומאחר שהאחים לא היו מעורבים בצד הכספי של הפרויקט. העובדה שהם ונשותיהם הסכימו לסכן קוטג' שבבעלותם מתיישבת יותר עם המסקנה לפיה הם הניחו כי מדובר בשעבוד נוסף, מאשר כי המדובר בשעבוד יחיד.
באשר לטענה החלופית של המבקש כי מאחר שהוא עצמו מכר את הקוטג' שלו, הרי אף אם יקבע שהמשכנתא חלה על הפרוייקט המסחרי, הרי שעל הבנק לממש קודם כל את הקוטג'ים של האחים. בית המשפט דוחה את הטענה וקובע כי לבנק יש שיקול דעת ביחס לשאלה אילו נכסים לממש. הפעלת שיקול הדעת באופן שקודם ימומש נכס מסחרי, ורק לאחר מכן ולפי הצורך ימומשו זכויות בבתי מגורים, היא הפעלה סבירה של שיקול הדעת, גם אם המבקש כבר מימש בעבר את בית המגורים שלו.
בית המשפט דוחה את העתירה.